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          濟南出臺新規:學校不再由開發商配建,宅地不搭售其他土地!
          發布時間:2021-03-05 點擊瀏覽:

                濟南最新發布的《關于加強經營性用地出讓管理的意見(征求意見稿)》中披露的信息;教育設施不再由開發商代建,擬轉為由濟南城市發展集團有限公司負責建設;新出讓住宅用地不得搭配其他用途土地。


          學校將由濟南城發集團建設,開發商出錢就行

           

                  近年來,濟南很多幼兒園、中小學都是由開發商代建,其通常模式是:在住宅用地出讓環節就約定,由開發商代建住宅地塊附近的學校,學校建成后無償移交給教育部門。

                  最新發布的《意見》則改變了這一模式?!兑庖姟诽岢觯?/span>土地儲備前期開發階段,各土地熟化主體與市、區教育主管部門、濟南城市發展集團提前對接,根據市教育主管部門指定的教育設施建設規范編制教育設施的可行性研究報告,明確各教育設施占地面積、土地熟化情況、建設規模和標準、辦學資源配置和投資預算等事項。

                 濟南城市發展集團根據可研報告編制配套教育設施建設要求和資金預算方案。

                   經濟南市教育主管部門審查后列入土地出讓方案,土地出讓方案中起始價為土地出讓價款與教育設施建設資金之和。

           

          來源:網絡

                 教育設施用地應先行供地或與關聯地塊同步供地。教育設施用地采取劃撥方式無償供應,產權歸濟南城市發展集團有限公司所有。待關聯的居住用地出讓成交后,濟南城市發展集團可向濟南市土地儲備中心申請教育設施建設資金的80%,項目建成后,濟南城市發展集團有限公司憑審計報告及市教育主管部門意見向市土地儲備中心申請剩余資金。

                  濟南城市發展集團有限公司作為各類基礎教育設施建設的實施主體,負責申請辦理立項、用地、規劃、施工、質檢、消防、驗收等相關手續,繳納相關費用。

                  簡而言之就是在以后的土地出讓中,開發商需要支付兩部分資金——土地出讓金、教育設施建設資金。

                  土地成交后,教育設施建設資金中的80%劃撥給濟南城市發展集團用于學校建設,學校建成后劃撥剩余20%資金。

                  在新的模式下,開發商不再代建學校,只需要出錢就行。

           

          來源:網絡

                  有分析人士認為,這種模式可以避免學校建設遲滯的問題。這些年,濟南個別樓盤把房子都賣完了,業主已經入住了,學校卻遲遲無法建設。比如說,曾經惹起風波的漢峪片區瀚陽小學,盛福片區東城御景配套學校。

                  在我們看來,無論是開發商代建學校,還是濟南城市發展集團建設學校,本質上都是一種“政府購買服務”,最大區別在于“活”讓誰干而已。

                  這兩者對老百姓不同影響在于,到底是開發商的效率高還是城發集團效率高。哪個的效率高,誰能用相近的資金并把學校建得更好,并更早投用,哪個就對老百姓更有利。在這方面,還需要時間去驗證。


           

          住宅不能捆綁其他土地,商業辦公用地不得建公寓

           

                  《意見》還有一點備受關注:商品住宅用地原則上不得搭配其他用途土地出讓。

                  《意見》提出:商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地應采取公開招拍掛方式出讓;對功能實現、運營管理、建設條件等方面有特別要求的出讓地塊,可通過擬供應計劃公示、預申請、招商信息發布等形式,提前公開入市信息。

                  商品住宅用地原則上不得搭配其他用途土地出讓;確需搭配供應的,須按照一事一議的原則報請市政府批準。

                  位于城市重要特定地區、具有重要功能性的商業、旅游、娛樂等經營性用地,可采用附帶規劃設計方案、基礎設施要求、功能建設要求、運營管理要求的方式實施出讓。

          在此之前,濟南樓市中住宅用地搭售其他性質用地是很普遍的,比如去年出讓的雪山土地、天橋誠通紡織地塊等。

           

          來源:網絡

                  在這種模式中,一方面很多開發商并不喜歡這樣的搭售,因為非住宅地塊的開發運營比較復雜,樣式也比較多,這類搭售對開發商綜合能力帶來挑戰;另一方面,也有一些開發商喜歡用這種模式來“筑墻”,將其他開發商擋在競爭門檻之外。

                  比如,前些年比較流行的文旅綜合體,很多就是打著開發文旅綜合體的旗幟,醉翁之意不在酒,目的在于套取住宅用地。

                   這種模式有優勢,它可以借著住宅用地的出讓引入一些產業。但同時,這種模式帶來了名目繁多的土地出讓條件,不利于市場公平競爭,有些時候還會帶來一些灰色空間。

          現如今,濟南明確“商品住宅用地原則上不得搭配其他用途土地出讓”,將使住宅用地的出讓更加純粹。同時,意見也留了個“口子”,確需搭配供應的可報請市政府批準,它并不妨礙一些重大項目的土地搭售。

                  另外,《意見》還重申:除讓合同中未經約定,商業用地不得建設公寓式酒店,商業辦公用地不得建設公寓式辦公。

                  總體上,我們覺得這些規定能讓土地出讓過程更加公平、透明,對于提高市場體系效率益處多多。

           

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